Emfiteusi, emfiteuta

Emfiteusi és un contracte especial (establiment) no assimilable ni a l'arrendament, ni a la venda, pel qual una terra, un mas o una finca és posseïda a perpetuïtat per una persona, l'emfiteuta, mentre aquest i els seus successors, possessors del domini útil, paguin una pensió periòdica (cens) al senyor del domini directe (estabilient o censalista).

L'emfiteuta, amb el domini útil, rebia els drets de gaudir del bé amb potestat de transmissió i facultat de sots-establir, la possessió contra qualsevol retenció i recobrament, l'acció real reivindicativa, el reconeixement del seu dret pel senyor directe fins a la renovació del títol, el dret d'hipotecar, d'alienar o de dimitir, però l'emfiteusi era irredimible.

Les obligacions de l'emfiteuta eren l'entrada al senyor en l'acte de l'escriptura d'atorgament, el cànon anual o cens, la millora i el lluïsme. El senyor directe tenia dret de signar l'escriptura d'alienació i el dret de tempteig o fadiga, el de capbrevació i el d'amortització, i en determinades circumstàncies, el dret de comís.

L'establiment emfitèutic fou també l'instrument jurídic de la concessió de batllies, notaries, escrivanies de jurisdicció baronil o altres destrets com forns, fleques, aigües públiques, molins, que als segles XVI i XVII tendiren a substituir la fòrmula de l'establiment per la de l'arrendament.

La institució sorgí a l'època romana de la necessitat de posar en conreu les terres conquerides pertanyents a Roma (ager publicus) o a municipis i colònies (ager vectigalis). Concedides aquestes terres en els primers temps als patricis a un cànon mòdic a l'any. l'emfiteusi pròpiament dita degué néixer quan els plebeus, després de moltes lluites i revoltes, foren admesos en el repartiment (133 aC) de l'ager vectigalis, si bé no se'n dei emfiteusi, paraula d'origen grec i sinònim de vectigalis, que vol dir plantar o conrear, fins a Constantí el Gran (324 dC), amb qui començava a institucionalitzar-se; es va fixar entre l'època de l'emperador Zenon (474 dC) i la de Justinià (530 dC). La cessió de terres ad meliorandum, és a dir, amb la finalitat de fer més productiva la terra pel sistema emfitèutic, amb bons resultats en el baix imperi, fou emprada a Catalunya des de l'edat mitjana (ss. X-XI) però no hi va haver cap mena de continuïtat entre l'època romana i la catalana. És provat l'origen eclesiàstic de l'emfiteusi medieval per tal de fixar la població, eludir la prohibició canònica d'alineació de les coses eclesiàstiques i garantir el procés productiu, i degué prendre embranzida després del concili de Laterà (1180).

Inicialment, a Catalunya l'atorgament adoptà la forma externa de donació (donatio) com a sinònim de transmissió, i al segle XI el títol constitutiu de conferir en emfiteusi una terra era conegut com a carta precària. Ben entrat el segle XII aquella denominació s'anà substituïnt per la d'establiment, que gradualment es feu sinònim de contracte emfitèutic, mentre que per carta precària o pregària s'entenia la confirmació de cessions en emfiteusi preexistents quan calia refer titulacions. Durant els segles XII i XIII va prendre forma amb totes les seves característiques jurídiques i terminològiques. Aliena a l'emfiteusi romana, els vincles amb el feudalisme fan imprecisa la frontera entre el que és feudal i el que és emfitèutic, fet accentuat per la penetració del dret comú (darrer quart del segle XII), que va comportar que matèries feudals s'interpretessin per mitjà del dret romà i canònic. El mot emfiteusi, que era ressuscitat per aquest moviment jurídic, s'aplicà, al segle XIII, en disposicions legals, reculls consuetudinaris i de iudicata i al segle XIV, en la documentació notarial.

L'emfiteusi fou gradualment regulada per la Constitució de 1210, pel Recognoverum Proceres, de 1283, per la pragmàtica de 26 de juny de 1285 i per la sentència arbitral de 31 d'octubre de 1310.

Durant el segle XIV l'emfiteusi esdevingué excel·lent bastidor d'una bona barreja de drets feudals. La sentència arbitral de Guadalupe, de 1486, consagrà i reforçà aquest fet. Dins l'estructura agrària catalana l'emfiteusi ha estat més un sistema dialèctic de relacions socials que no pas una figura jurídica fidel a si mateixa. Així, tot i el seu caràcter jurídic de perpetuïtat, la triple facultat de que disposava l'emfiteuta de transmetre, alienar i sots-establir va conferir a l'emfiteusi una dinàmica de reproducció però també de diferenciació social entre emfiteutes i sots-emfiteutes especialment a la Catalunya Vella, ja que a la Catalunya Nova la facultat d'establir va quedar molt constreta al senyor.

Al territori de Barcelona i a altres viles i llocs de dret especial permetia sots-establiments a terceres persones, per la qual cosa era possible distingir l'emfiteusi amb domini i dret a cens, comís, fadiga i lluïsme, l'emfiteusi a nua percepció, en què el senyor mitjà tenia dret a cens i fadiga, i l'emfiteusi sense domini, en que l'establiment només tenia dret a cens. Paral·lelament, la pràctica social de l'emfiteusi, especialment d'ençà del segle XIV, abocava a l'aparició d'establiments de temporalitat indefinida i de cànons anuals proporcionals a la collita (rabasses mortes, parceries,...) i reforçava la diferenciació social en el camp català. La llei de Carles IV de 17 de gener de 1805 fou la primera que establí el dret de redempció dels censos emfitèutics i donà normes per a la valoració del domini útil i del domini directe. Aquesta llei va experimentar d'ençà del 1818 els avatars de la crisi de l'antic règim fins que de nou el 1837 es va permetre la redempció dels censos en general i dels emfitèutics en particular, cosa que fou recollida pel codi civil de l'any 1889. Tot i així la reforma agrària liberal va incloure l'emfiteusi en el nou marc de relacions contractuals. Actualment, a Catalunya, una llei de 1945 i la Compilació del dret civil especial de Catalunya regulen la legislació sobre contractes emfitèutics¹.

¹ Diccionari d'Història de Catalunya. Ed. 62. Text de Àngels Solà i Parera